Certificato di agibilità: cos’è, quando serve e cosa succede se manca
Certificato di agibilità: cos’è, quando serve e cosa succede se manca
Il certificato di agibilità — o agibilità, come viene comunemente chiamato dopo le modifiche normative degli ultimi anni — è il documento che attesta che un immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità necessari per essere abitato. È uno dei documenti che il venditore deve consegnare all’acquirente al momento del rogito, e la sua assenza può creare complicazioni significative. Nel mercato del Monferrato, dove molti immobili sono costruzioni storiche con una storia burocratica complessa, la questione del certificato di agibilità è tutt’altro che rara.
VerdeAbitare verifica la presenza del certificato di agibilità per gli immobili che tratta e avvisa i propri clienti quando questo documento manca o è incompleto. Questa guida spiega cos’è il certificato, quando è obbligatorio, e come gestire la situazione quando non c’è.
Cos’è il certificato di agibilità e cosa certifica
Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune che attesta che l’immobile è stato costruito (o ristrutturato) nel rispetto delle norme tecniche vigenti relative alla sicurezza strutturale, all’igiene, alla salubrità e all’efficienza energetica. Certifica sostanzialmente che l’immobile è sicuro e adatto ad essere abitato. Viene rilasciato dopo la fine dei lavori, su richiesta del proprietario, in base a una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato.
Con il DPR 380/2001 e le successive modifiche, il procedimento si è semplificato: il proprietario (o il tecnico abilitato) presenta una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) al Comune, allegando le relazioni tecniche necessarie. Il Comune ha 30 giorni per effettuare controlli; in assenza di contestazioni, l’agibilità si considera confermata. Per le costruzioni più vecchie — antecedenti al 1967 in particolare — l’agibilità potrebbe non essere mai stata richiesta perché non era obbligatoria.
Quando il certificato di agibilità è obbligatorio
Il certificato di agibilità è obbligatorio per tutti gli immobili costruiti o ristrutturati con permesso di costruire dopo il 30 giugno 2003 (data di entrata in vigore del DPR 380/2001). Per gli immobili più vecchi — costruzioni antecedenti al 1967 o in alcuni casi al 1934 — l’agibilità potrebbe non essere mai stata richiesta e non esiste. In questo caso, il notaio può redigere il rogito senza il certificato, ma deve farne menzione esplicita nell’atto — e l’acquirente deve essere consapevole della situazione.
Cosa succede se il certificato di agibilità manca
Se il certificato di agibilità manca, le conseguenze dipendono dalla causa dell’assenza. Se manca perché non è mai stato richiesto per un immobile vecchio (costruito prima del 1967), la situazione è regolare — molte cascine del Monferrato sono in questa condizione, e non è un problema per la compravendita. Se manca perché non è stato richiesto dopo una ristrutturazione recente che lo richiedeva, è un irregolarità che deve essere regolarizzata prima o dopo il rogito.
La mancanza del certificato di agibilità può essere un ostacolo per l’ottenimento del mutuo — molte banche lo richiedono come condizione per l’erogazione. Se l’acquirente sta comprando con mutuo e l’immobile non ha l’agibilità, è necessario verificare preventivamente se la banca accetta la situazione o se richiede la regolarizzazione prima del rogito.
Come si ottiene il certificato di agibilità
Per ottenere il certificato di agibilità (o presentare la SCA) è necessario l’intervento di un tecnico abilitato — geometra, ingegnere o architetto — che redige e assevera la relazione tecnica attestante la conformità dell’immobile ai requisiti di legge. I requisiti da verificare includono: la conformità strutturale, gli impianti elettrici e idraulici a norma, la certificazione energetica, la conformità igienico-sanitaria.
Per un immobile in buone condizioni con impianti moderni, il processo è relativamente semplice e costa tra i 1.000 e i 3.000 euro (compenso del tecnico più eventuali spese di verifica degli impianti). Per un immobile con impianti vecchi o non a norma, potrebbero essere necessari lavori di adeguamento prima di poter presentare la SCA — e questo aggiunge costi e tempi.
Agibilità e conformità urbanistica: due cose diverse
Il certificato di agibilità e la conformità urbanistica sono due cose diverse che spesso vengono confuse. L’agibilità attesta che l’immobile è sicuro e salubre. La conformità urbanistica attesta che l’immobile è stato costruito con i permessi necessari e non ha abusi edilizi. Un immobile può avere l’agibilità ma avere abusi edilizi (se l’agibilità è stata rilasciata su base di una dichiarazione non accurata), e viceversa può non avere l’agibilità ma essere urbanisticamente regolare. Prima dell’acquisto vanno verificati entrambi gli aspetti separatamente.
Il certificato energetico (APE): altro documento obbligatorio
Oltre all’agibilità, per la compravendita di un immobile è obbligatorio il certificato energetico — l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). L’APE classifica l’immobile da A4 (più efficiente) a G (meno efficiente) in base al suo consumo energetico. Deve essere allegato al contratto di compravendita e consegnato all’acquirente. La sua assenza comporta una sanzione per il venditore.
Per le cascine del Monferrato con pareti in pietra o mattoni storici e senza isolamento, la classe energetica è quasi sempre bassa (E, F o G). Questo non impedisce la vendita, ma è un’informazione rilevante per l’acquirente che deve stimare i costi di riscaldamento e gli eventuali investimenti in efficientamento energetico.
Cosa chiedere al venditore prima del rogito
Prima del rogito, l’acquirente ha il diritto di richiedere al venditore tutta la documentazione relativa all’immobile: il certificato di agibilità (o attestazione della sua assenza motivata), l’APE, i titoli edilizi, la planimetria catastale aggiornata, le ricevute degli ultimi pagamenti di IMU e TARI, e i certificati di conformità degli impianti se disponibili.
Il notaio verifica la presenza dei documenti obbligatori, ma non è suo compito controllare l’immobile fisicamente. Per questo è fondamentale che l’acquirente faccia fare una verifica tecnica indipendente da un geometra prima del rogito — soprattutto per le proprietà rurali del Monferrato dove la storia burocratica può essere complessa.
Il certificato di agibilità nel mercato del Monferrato
Nel mercato del Monferrato, la situazione del certificato di agibilità nelle cascine e nei rustici storici è variegata. Molte costruzioni antecedenti al 1967 non l’hanno mai avuto e la compravendita avviene regolarmente con questa precisazione nel rogito. Le costruzioni più recenti o quelle ristrutturate negli ultimi vent’anni dovrebbero averlo — e la sua assenza è un segnale da approfondire.
VerdeAbitare gestisce questa complessità con trasparenza — quando un immobile non ha il certificato di agibilità, lo dice chiaramente e aiuta acquirente e venditore a trovare la soluzione più adatta: regolarizzazione prima del rogito, riduzione del prezzo, o rogito con espressa menzione dell’assenza. L’informazione corretta è la base per un acquisto sereno.
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